不動産デベロッパーのプロジェクト管理会計

2011年09月27日

<再生法申請>不動産業「サンシティ」負債総額248億円

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プロジェクト管理会計研究所 古谷です。

新卒で入社した会社 朋友建設の先輩が立ち上げた会社
東証1部上場の不動産業「サンシティ」が26日、仙台地裁に民事再生法の適用を申請しました。
負債総額は約248億8800万円、東北地方では今年最大規模。
宮城県内で上場企業が倒産したのは初めてだということです。

サンシティは1992年設立。
主に東北地方でマンションの販売代理業を行っていたが、自社物件の分譲も手掛け、経営拡大を図った。
07年12月期の売上高は約577億円を計上していましたが、
サブプライムローン問題などの影響を受け、08年12月期は約127億円の最終赤字に陥っていたそうです。

不動産デベロッパーのビジネスモデルはプロジェクト型で
物件の土地仕入代を銀行から借り入れ
建物建築代金はゼネコン 完成後6か月手形支払が多く
原価割れをした場合 運転資金が回らなくなり
他の物件の調達金額から返済するという自転車操業状態に陥ることが多いビジネスモデルです。

また物件仕入から完成・回収まで1年近くあることから
景気変動によりマンションの需給バランスが崩れてしまいリスクのあるビジネスとなりがちです。

不動産デベロッパーにも
しっかりとしたプロジェクト管理が必要です




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2010年12月06日

朋友建設での経験 4

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プロジェクト管理会計研究所 古谷です。

今回は、朋友建設での経験 5回目

朋友建設は私が新卒で入社した不動産デベロッパーです。
当時正に飛ぶ鳥を落とす勢いの業績でしたが
その分物件を仕入れるスピードももの凄い勢いでした。

物件を仕入れる資金は、主に銀行からの借り入れでした。
私は入社早々銀行との借入れ調整担当でした。
現地を調査しにいっても、
「こんな駅からバス便で高い物件売れるかなー?」
と思いつつも 
そこは平成バブル絶頂期
大京・ダイア建設譲りの最強の営業力を誇る 
朋友建設の営業部門は売り切っていたことは
誇りに思っていました。

入社して1年ほどたち
不動産融資規制が始まり、いよいよバブル崩壊
これ以上の仕入はできなくなり
物件は高騰し
さすがの営業力を誇る営業部でもマンションは売れ残り
ゼネコンへの資金や運転資金が回らなくなるのは
それほど時間もかかりませんでした。

私も始めての財務部門で
・銀行よりももの凄く金利の高いノンバンクへの借入れ交渉
・海外リゾートの売却交渉
・マンション在庫賃貸管理
・メインバンク3行との協調融資調整
・借り入れた土地資金にマンション在庫に銀行が担保
・プロジェクト物件毎の資金繰り
など普通の新卒2年目では到底経験できないことを経験しました。

目の前で 和議(現在で言うとこの民事再生)申請をするなんて
考えてもいない 入社2年目の冬のことでした・・・

photo by MK


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2010年05月26日

朋友建設での経験 3

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プロジェクト管理会計研究所の古谷です。

本日は朋友建設での経験 第3回
不動産デベロッパーの役員会資料について
お話をさせていただきます。

もう20年前の記憶ではっきりはしていないのですが
朋友建設の役員会資料は
なかなかしっかりしていました。

営業部門
開発部門
管理部門
がそれぞれ作成していました。

中でも
物件別の入金ベースという資料は
プロジェクト別の販売状況
月別の入金予定状況
今後の販売予定状況
を1枚で把握できるものでした。

1枚の資料で
営業部門の販売状況
手付・中間の入金予定
最終ローンの決済予定は
複数の部署を通した情報を一元管理するということになります。

当時はPCもなく手作業での作成でしたが
効率よく会社の資金繰り状況が把握できる
というものは
なかなかのノウハウだと思います。

逆にシステム化をするにあたっては
月次の締めの状況を
月次決算締め
販売状況締め
ローンの予定締め
のステップで締めなければなりません。

業務プロセスを交通整理することは
手作業のステップをいかに効率化できるかが鍵になりますね

Photo by MK












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2010年05月23日

朋友建設での経験 2

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プロジェクト管理会計研究所の古谷です。

本日は朋友建設での経験 第2回
「朋友建設とプロジェクト管理会計との関係」
についてお話をさせていただきます。

所謂不動産デベロッパーのビジネスモデルは
マンションを企画し ※外部設計もあり
銀行から借入れした資金をベースに土地を購入
その上にゼネコンに建設発注
建築確認取得後 販売開始 手付金・中間金入金
マンション完成後 引渡し時 最終金 ※ローン実行
その後建設代金支払 銀行へ資金返済
という流れになっています。

したがってマンション毎の原価の内訳は
土地代
設計代
建築代
銀行利息
等です。
また原価ではありませんが
モデルルームや新聞広告などの
広告宣伝費もマンション毎の費用として計上されます。

当時は、プロジェクト管理会計という考え方も
なかったのですが
マンションをプランする際
効率表というものが存在しました。
これは事業部がプランニングする際
しっかりと利益を計上できるようにプランニングするものです。

これを会社で決裁する際
財務部で銀行等と調整をした結果
金利を計上した最終数値をもとにしたものを使用します。

この物件プロジェクト別の効率表のコスト計算が
会社の利益を追求する鍵になります。

次回は
この「効率表」についてお話を深めていきたいと思います。

Photo by MK



















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2010年05月22日

朋友建設での経験 1

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プロジェクト管理会計研究所の古谷です。

本日は私が新卒で入社した会社
朋友建設についてお話をしたいと思います。

朋友建設とは
「ホーユウパレスの朋友建設」というキャッチフレーズで
売り出していたマンションデベロッパーです。

設立:昭和58年4月15日
資本金:3億円(当時)
代表者:石川恒男
従業員数:275名
売上高:400億(当時)
所在地:横浜西区・渋谷・上野・大阪・仙台・福岡

経営層は、大京〜ダイア建設でIPOを経験したメンバーが
中心となり創業
わずか6年で売上高400億円の規模となりました。
またリゾートマンションやレストランの経営なども行っておりました。

私は、この朋友建設に平成2年4月に新卒として入社しました。
当時の組織構造は
営業本部;マンションの販売
事業本部:マンションの用地取得・企画・建設会社との調整
管理本部:資金調達・経理・IPO準備
この3つから構成されています。

私は、ここの管理部へ入社しました。
当時は不動産バブル絶頂期、憧れの不動産営業を希望していたのですが
3週間ほどの研修を経てなぜか配属は管理本部財務部
当時はショックでした。

何で私だけ管理部なんだろう・・・
って
でも今思えば当時私を引っ張っていただいた
当時の取締役財務部長には感謝しております。

私のプロジェクト管理会計の極意はこの時点から
スタートしました。(笑)

次回は、朋友建設とプロジェクト管理会計との関係について
お話をさせていただきます。

Photo by YF










emplexfuruya at 23:04|PermalinkComments(0)TrackBack(0)
経歴
「プロジェクト管理会計研究所」
はじめまして 私は相鉄建設株式会社という建設業で経理財務を経験後、株式会社TYO(CM制作会社)の財務を経て、2002年2月へエンプレックス株式会社(ITサービス)へ取締役経営管理部長を担っておりました。なのでゼネコン〜CM制作会社〜ITベンチャーと業種は異色です。ソフトウェア業界や広告業界などは、建設業と比べ歴史が浅く会計処理をとっても、業務などが確立されておらずその会社のやり方により利益管理や業務処理も様々です。これら業界では、ひとつひとつの製品を「プロジェクト」と呼んでいます。今後、このブログにて​
プロジェクト管理会計の妄想 理想のプロジェクト管理会計・プロジェクト管理会計のノウハウや業界の悩み事・プロジェクトの利益算出・業務フロー・先読み経営などをテーマに、お悩みの方や今ひとつ答えがでないという経営者/経営管理CFOの方などへ少しでもヒントとなり役立てていただければ幸いです

プロジェクト型ビジネスに関わる方々へのサービス
1)制作・開発現場の採算意識向上
2)個別原価計算の会計処理効率アップ
3)業績予測管理の精度向上
4)販売・購買管理の内部統制強化
5)営業・現場・管理・経営層の情報共有

経歴:古谷 幸治(ふるや ゆきはる)

1967年生 神奈川県横浜市出身
関東学院大学経済学部経済学科卒。
相鉄建設(総合建設業)
ティー・ワイ・オー(CM映像制作業)などを経て
2002年2月エンプレックスに参画。取締役に就任。
「セミナー講演多数」

建設業の会計業務知識をベースに、
映像制作業やソフトウェア開発/SI業での
経営管理経験から「プロジェクト管理会計」の手法を自ら体系化。
BIG3の監査法人の指導を得て、自社開発でプロジェクト管理会計
システムをプロデュース「eMplex PBM」の機能に昇華。
コンサルティングした企業は200社を超える
そのプロジェクト管理会計手法は圧倒的な支持を得ている。

また新規事業の立ち上げ/クロスメディアマーケティング
/NEWビジネスにおける経営管理のあり方を体系化
​ERPCRMコンサルタント プロジェクト管理会計
精度の高い業績予想体制を確立するコンサルティングサービスを行っている

三児の父
人とのつながり
人とそこから広がるご縁を一番大事にしている

趣味/特技は
船釣り・バンド活動・映画鑑賞・写真・読書・パン作り・BMW・横浜ベイスターズ観戦・ラグビー観戦・キャンプ
・地元横浜めぐり・ボーリング・バーベキュー・自転車

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